La inversión de futuro de Desarrollos Industriales Prado Marina

La ejecución de estas tres fases es considerada por Desarrollos Industriales Prado Marina como una inversión de futuro ya que se tiene claro que la demanda de suelo industrial no es tanta como para acaparar los más de 800.000 metros cuadrados que se quieren sacar al mercado al precio más competitivo posible, intentando solo cubrir los costes.

Como ejemplo, el Polígono Industrial Allendeduero, que ha gestionado el Sepe. Con más de 2,7 millones de metros cuadrados brutos, se ha ido ejecutando en cinco fases sucesivas a lo largo de sus más de 40 años de historia. De ellos, en las dos últimas fases se han sacado al mercado algo más de 80 hectáreas que todavía no se han vendido por completo.

Una amplia superficie que «habrá que vender»

Los responsables de Desarrollos Industriales Prado Marina son conscientes de que la industria arandina no será capaz de absorber la enorme cantidad de superficie industrial que se liberará. Precisamente por ello, sus planes son claros. «No podemos hacer un polígono y quedarnos aquí. Hay que salir a venderlo fuera y ponerlo atractivo», reconoce Ignacio de la Calle.

Una vez ultimados los trámites necesarios para iniciar la urbanización, la idea que se tiene es empezar de manera inmediata a trabajar en la captación de inversores y la posible llegada de nuevas industrias a la localidad. Su primer punto de referencia es claro, Madrid, y los argumentos que se emplearán para intentar atraerlos se resumen en uno; la estratégica situación de Aranda de Duero, en el centro de la mitad norte peninsular y atravesada por las dos principales vías de comunicación que vertebran la misma, la N-I y la futura A-11. «Queda el tema del ferrocarril porque toda la industria pesada está pensada para que tenga acceso a la línea férrea», explicó el representante de Gerardo de la Calle.

En su empeño les gustaría seguir contando con la colaboración de la Fundación Michelin Desarrollo. Sin embargo, esto parece complicado ya que este organismo ya ha cumplido prácticamente por completo los objetivos que se marcó en su constitución y agotado los fondos con que se le dotó.

Los Desarrollos Industriales Prado Marina se retrasan de nuevo

Los trabajos de urbanización de las tres últimas fases del nuevo polígono industrial de la capital ribereña, que el Ayuntamiento adjudicó a la firma Desarrollos Industriales Prado Marina, constituida por Gerardo de la Calle y Caja de Burgos, podrían comenzar a mediados de 2014 y se prolongarán por espacio de entre tres y cinco años.

Estos son los plazos con los que se trabaja en el seno de la empresa adjudicataria de su desarrollo y que confirmó uno de sus responsables, Ignacio de la Calle. quien reconoció que intentarán acortar estos periodos todo lo posible para que Aranda disponga de suelo industrial cuanto antes.

Y es que, a pesar de que la ejecución de la primera etapa, después de casi un año y medio de obras, está prácticamente concluida, los más de 200.000 metros cuadrados de suelo que se iban a liberar ya están agotados. Son en total cinco las empresas que se ubicarán allí, creando alrededor de 400 puestos de trabajo, y alguna, como la planta de tratamiento y envasado de productos hortofrutícolas de Verdifresh, a punto de empezar a producir ya.

El desarrollo de las fases 2, 3 y 4 afectará a una superficie total de 1,4 millones de metros cuadrados. Esta cifra quedará reducida a poco más de 80 hectáreas una vez se deslinde el espacio destinado a dotacional público y cesiones al Ayuntamiento, zonas verdes y viales y ferrocarril.

El 53% del terreno se destinará a parcelas tipo 1, que son aquellas que se situarán en la confluencia con el Polígono Industrial Allendeduero y tendrán entre 10.000 y 100.000 metros cuadrados de superficie. El resto se distribuirá en 36 parcelas de 5.000 metros cuadrados y otras 200 de mil.

«Todo esto viene regulado por el Ayuntamiento que cuando aprobó el plan decidió que la zona junto a la vía del antiguo Valladolid Ariza sea para industria pesada, por eso son parcelas de hasta 100.000 metros, la zona media va para parcelas pequeñas y la de más al sur para las medianas», indicó Alberto Ruiz Capillas, profesional designado por Caja de Burgos a este proyecto.

El único dato que falta por aportar a la iniciativa es la inversión que requerirá su desarrollo, pendiente de incorporar algunos datos como el posible desvío de algunas canalizaciones que será necesario acometer, y que encarecerá el proyecto.

Las empresas inmobiliarias aún piensan muy poco en los inversores

Tomando como referencia la nota de prensa enviada por Urbaniza, hacemos algunos comentarios a la misma tras haber estado durante tres días viendo contactos en la Feria Inmobiliaria.

En general se hace algunas reseñas que dejan claras la visión general del mercado inmobiliario, sobre todo del pequeño inversor en general, lo que se ve claramente es que el periodo de maduración de los clientes cada vez es mayor, esto hace que las empresas no crezcan a la rapidez que se supone que pueden hacerlo, no obstante en general el ánimo era bueno.

Lo que si se ve de una forma fehaciente es que ahora para vender hay que ir a ofrecerle ofertas a los clientes y las empresas compiten entre si, en general por lo que pudimos observar la gente iba mucho a mirar y no tanto a comprar, los precios son altos en general y aún se están exprimiendo los últimos tirones de las “herencias familiares”.

Las empresas inmobiliarias aún piensan muy poco en los inversores que buscan rentabilidad sobre el producto, lejos aún de las estrategias de las inmobiliarias inglesas y de las que operan en Centro Europa. La mayoría de las inmobiliarias sigue viviendo de la inercia general que ha provocado estos años de atrás la subida en el mercado, sin embargo, ahora empiezan a existir otros tipos de fórmulas de rentabilidad y los inversores empiezan a comparar. Realmente parece que los que han comprado, en general, han sido los particulares más que los inversores, es decir, aquellos que quiere una casa para cambiar la actual o para segunda vivienda vacacional, pero sin interés en la rentabilidad ni total ni parcial.

En todas las ferias, sean de lo que sean, siempre se ve un hervidero que hace dar la sensación de gran dinamismo, sin embargo, el sector empieza a vivir de las rentas de los años anteriores, y es posible que lo haga algunos años más. En general los expositores contentos y siempre hablando sobre que el mercado no está lo alegre que estuvo otros años, aunque no les ha ido mal sobre todos a los que han preparado promociones (comprando un piso te llevas un coche y demás), bastante bien pensadas para el cliente final no tanto para el inversor.

Novedades en la ley de Instituciones de Inversión Colectiva

Ha visto por fin la luz el reglamento de la ley de Instituciones de Inversión Colectiva, que se publica en el BOE del pasado día 8.

Esta normativa llega con extraordinario retraso, puede que a causa del cambio de gobierno el 14-M. Probablemente esta indefinición ha causado perjuicios a más de un ahorrador.

Quedan todavía algunas dudas que aclarar por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) en torno al cobro de comisiones de éxito. Lo más novedoso es la mayor flexibilización de que se ha dotado a los fondos de inversión inmobiliaria, al permitirles colocar hasta el 15 por ciento de su patrimonio en sociedades cuyo activo esté integrado mayoritariamente en inmuebles en alquiler, lo que permitirá diversificar a las gestoras españolas que no inviertan en el extranjero, debido a que si la inversión se realiza directamente en inmuebles, la venta está sometida a tributación en el país donde se ubique el inmueble, sin posibilidad de recuperar por parte del fondo español esa tributación; no ocurre esto sin embargo cuando la desinversión se realiza a través de la venta de la sociedad tenedora del inmueble.

La dispositiva amplía el horizonte de inversión a nuestros fondos, que como es notorio mostraron en los meses pasados claros indicios de anquilosamiento. Sin duda, el boom de la inversión en viviendas ha provocado que no consigan encontrar activos donde invertir al mismo tiempo que el dinero que les entra.

A lo que se observa, acumulan los fondos más liquidez de la necesaria y diluyen la rentabilidad de su cartera, ya que el retorno de parte de efectivo y renta fija es inferior al de la inversión colocada en inmuebles, ya sean comprados o de alquiler.
En el aspecto meramente positivo de la norma para cursos Inem, el reglamento concreta por fin las comisiones máximas, potencia el papel del depositario y establece las funciones de los gestores con participaciones destacadas en las empresas. Se determina que los promotores de fondos deberán informar al partícipe sobre el derecho de voto en la compañía en la que ha invertido, y cuando supera el 1 por ciento del capital de la entidad, la gestora está obligada a ejercer sus derechos de asistencia y voto en las juntas generales.
Finalmente, permite este reglamento el acceso del inversor particular a los «hedge funds» -fondos de inversión libres-, aunque exigiendo un capital mínimo inicial en su acceso, que sólo se podrá realizar a través de fondos de fondos.

Promotoras Inmobiliarias y Constructoras: una fuga de cerebros anunciada.

Expertos dicen que medio centenar de promotoras y constructoras han trasladado proyectos a otras provincias porque allí la demanda es más fuerte.

Medio centenar de promotoras inmobiliarias y constructoras han trasladado sus proyectos de Málaga a otras zonas costeras como Almería, Cádiz o Murcia. Un estudio del Instituto de Práctica Empresarial (IPE), presentado ayer, cuantifica esa huida en 3.000 viviendas en el pasado año, lo que vendría a justificar, entre otros factores, una caída de casi el 7 por ciento en el número de inmuebles visados en la provincia.

La explicación de esta emigración empresarial es sencilla. Más de la mitad de las viviendas que se construyen en Málaga son compradas por residentes foráneos (españoles o extranjeros). Hasta ahora, ese fenómeno ha disparado al sector en la provincia. Pero todo acaba. El precio de la vivienda ha crecido tanto que la demanda –incluida la extranjera– ya no puede absorber esos incrementos y prefiere trasladarse a otros lugares más baratos.

Las promotoras han aprovechado los fuertes beneficios obtenidos en la Costa del Sol para lanzar nuevos complejos residenciales en otras zonas costeras menos desarrolladas. Los datos así lo avalan. En Cádiz el número de viviendas visadas ha crecido un 20 por ciento en 2005 y en Almería el alza ha sido del 14 por ciento. La tendencia para 2006 será similar. En Málaga, hay numerosas promociones con un precio medio de 300.000 euros y, por ejemplo, en Almería el coste de un piso gira en torno a 220.000 euros. “A un irlandés o un inglés le da lo mismo vivir en Málaga que en Almería porque el clima es el mismo, por lo que si se ahorra 80.000 euros se va sin ningún problema”, explicó José Antonio Pérez, director del Área de Investigación del IPE y coordinador del estudio.

La proximidad de un aeropuerto internacional como el de Málaga hace el resto. En sentido contrario, Pérez señaló que Huelva también está atrayendo proyectos aunque no tiene cerca un aeropuerto de gran tamaño.

La saturación urbanística y de precios de la costa occidental intenta ser compensada por el litoral oriental con Vélez-Málaga como principal referencia. Sin embargo Pérez apuntó que a esta zona “le falta velocidad frente al dinamismo almeriense y levantino”. La falta de infraestructuras en la costa oriental tampoco favorece un mayor impulso.

El informe de IPE arroja otras conclusiones a tener en cuenta. Una de ellas es que, según Pérez, los inmuebles que actualmente tienen un valor de mercado de 300.000 euros o más no van a incrementar sus precios. Han tocado techo. En el resto de casos –por debajo de 300.000 euros– la subida dependerá de la evolución de los tipos de interés. Según una prospectiva hecha por el IPE, en el hipotético caso de que el interés subiera del 2,75 actual al 4,75 por ciento sería necesario firmar una hipoteca a 100 años para pagar lo mismo que se abona ahora a 30 años vista. Parece una barbaridad (ninguna entidad de crédito española ofrece actualmente esa posibilidad), aunque cabe señalar que en Francia ya se pueden suscribir hipotecas a 125 años.

Mientras tanto, el IPE prevé que en 2006 los malagueños firmen hipotecas por valor de 15.000 millones de euros, una cifra histórica. Y eso pese a que, según su estimación, el número de viviendas visadas caerá un 6 por ciento este ejercicio.